宿區政規發〔2023〕1號
各鎮人民政府、街道辦事處，區各有關部門：
《宿城區住宅專項維修資金使用管理辦法》已經區政府六屆十七次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。
宿城區人民政府
2023年8月21日
（此件公開發布）
宿城區住宅專項維修資金使用管理辦法
第一條 為加強宿城區住宅專項維修資金的管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，保障房屋共用部位、共用設施設備的及時維修和正常使用，根據《中華人民共和國民法典》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《宿遷市住宅物業管理條例》《宿遷市市區房屋專項維修資金使用管理辦法》等相關法律、法規和規章的規定，結合本區實際，制定本辦法。
第二條 本區行政區域內按照有關規定統一、足額歸集并存入市住宅專項維修資金專戶的資金使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）屬于業主所有，專項用于國家規定的保修期滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第四條 本辦法所稱房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括：房屋承重結構、房屋主體結構、公共陽臺、疏散通道、安全出口、消防車通道內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室、消防設備用房等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、電梯、房屋的排水管道、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
第五條 區物業管理行政主管部門負責對各鎮（街道）維修資金使用管理工作的業務指導和定期專項檢查、資金審批和撥付。
區財政部門做好轄區內維修資金使用監管、審批和撥付工作，接受市財政局的檢查和審計部門的審計。
區市場監管、住建、公安、消防等部門負責對相關專業設施保修期滿后的維修和更新改造工程進行專業認定和施工方案審核，參與現場踏勘和工程招投標，對工程竣工進行專業驗收，出具驗收報告。
各鎮（街道）負責對轄區內業主委員會申請使用維修資金的監督指導，參與維修資金申報項目現場認定、工程招投標，對維修施工過程進行監督，組織維修項目工程竣工驗收。協助做好維修事項的審核、預算控制、資金申請，建立轄區內維修資金使用臺賬，通過維修資金綜合管理系統在使用維修資金的相關業主賬面上予以核減，接受區物業管理行政主管部門的監督檢查以及審計部門對維修資金使用管理情況的審計。
第六條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第七條 建立住宅專項維修資金使用公示制度，每年年初，對上一年度維修資金使用情況進行公示，公示的內容包括維修的項目、決算的金額和相關業主分戶賬中扣除的金額等。
第八條 未交存維修資金的，應當及時補交，補交標準按照市政府規定執行。具體由各鎮（街道）負責組織并及時補交到位。
住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。
第九條 維修資金使用申報主體按下列原則確定：
（一）成立業主委員會的，由業主委員會作為維修資金使用申報主體；
（二）未成立業主委員會，有物業管理委員會的，由物業管理委員會作為維修資金使用申報主體；
（三）未成立業主委員會和物業管理委員會的，由相關業主會同屬地居民委員會作為維修資金使用申報主體。
第十條 申請維修資金使用，申報主體應當提交使用申請表、使用方案、書面確認明細表、申報資料公示照片等資料。使用方案包括擬維修和更新、改造的項目、現場照片、費用預算、列支范圍等。涉及住建、消防、監控、電梯設施設備維修的，應當征求消防、公安、市場監管等相關部門意見。
第十一條 維修資金使用申報主體應委托具有相應資質的工程造價機構對維修和更新、改造項目的維修費用進行審核并出具工程造價預算，相關費用計入維修和更新、改造成本。
第十二條 住宅專項維修資金使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主表決可以采用書面征求意見形式，維修預算以及業主分攤等情況在物業管理區域顯著位置進行公示不少于15日。
第十三條 各鎮（街道）在受理維修資金使用申請時，應征求屬地居民委員會的意見，要件齊全并符合使用條件的，在接到申請后3個工作日內完成審查工作。
第十四條 區物業管理行政主管部門應建立工程招投標管理平臺，供鎮（街道）使用，鎮（街道）負責轄區內維修和更新、改造項目的招投標工作，居民委員會和相關單位應共同參加維修和更新、改造項目的招投標工作。
區物業管理行政主管部門會同區市場監管、住建、消防、公安等相關專業部門，根據相關專業設施維修和更新、改造項目的要求，公開選定一批具有相應資質、有固定辦公場所的施工單位和相關中介機構，建立備選名單庫（施工單位應不少于8家，相關中介機構應不少于8家），供轄區內維修資金使用申報主體比選。施工單位和相關中介機構的備選名單庫由區物業管理行政主管部門按年度定期公布，并建立退出機制。
第十五條 維修和更新、改造項目費用在5萬元以上的，鼓勵采取公開招投標方式確定維修施工單位；維修和更新、改造項目費用低于5萬元，且申報主體決定不采取招投標方式的，應通過搖號的方式在備選庫中選定維修施工單位。維修施工單位確定后，維修資金使用申報主體在鎮（街道）指導下與施工單位簽訂施工合同，并說明保修期限。
第十六條 維修資金使用申報主體、屬地鎮（街道）及居民委員會共同對維修施工全過程進行監督，確保工程質量，并共同在維修和更新、改造工程驗收報告中簽署工程過程監督情況及質量評定意見。
單項工程更新、改造費用在5萬元以上的，申報主體或監理單位需將施工的主要材料報送質量檢測機構檢測，并取得施工材料送檢報告；單項工程更新、改造費用在50萬元以上的，建設單位需聘請監理單位對施工過程進行全程質量安全監督。
第十七條 維修工程竣工后，由申報主體申請，鎮（街道）會同居民委員會、相關專業部門、中介機構對工程進行驗收，并簽署維修和更新、改造工程驗收報告。
申報主體委托工程造價機構對維修項目費用進行審核、決算，出具工程造價決算報告。
第十八條 因維修和更新、改造工程需要造成業主自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。
第十九條 申報主體應當按照工程造價的結果填寫維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊，并公示5日。
第二十條 維修工程驗收合格后，申報主體應當提交資金撥付申請表、維修合同、驗收報告、審計報告、決算費用分攤清冊等，向區物業管理行政主管部門申請撥付維修資金。
區物業管理行政主管部門應當自受理之日（資料不全不予受理）起報區財政局，5個工作日內將維修和更新、改造工程款支付到施工單位。
第二十一條 按照分攤清冊從相關業主個人賬戶中核減資金時，維修資金使用從維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主交存的分戶賬中按照建筑面積分攤列支。其中涉及已售公有住房的，從公有住房維修資金中列支；建設單位未售出的空置房屋或產權在建設單位名下的房屋，由建設單位按空置房屋或所在名下房屋的建筑面積支付分攤的維修費用。
物業管理區域特定地下空間取得專有車位、攤位、庫位發生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業主的房屋分戶賬中分攤列支。
第二十二條 各鎮（街道）應將維修資金相關申報、審批材料進行整理、歸檔，并接受區物業管理行政主管部門、區財政局及相關部門監督檢查。
第二十三條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業主大會或者業主委員會可以申請使用住宅專項維修資金，提出應急處置方案，經審核后進行應急處置：
（一）電梯以及消防設施故障；
（二）屋面、外墻滲漏；
（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
（四）二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；
（五）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；
（六）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
鎮（街道）應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起3個工作日內完成相關審查工作。應急維修使用按照有關規定執行。
第二十四條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維保和養護費用。
第二十五條 有關國家機關及其工作人員違反本辦法規定，在住宅專項維修資金管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條 本辦法自2023年10月1日起施行。2015年3月5日宿城區人民政府發布的《宿城區房屋專項維修資金使用管理辦法》（宿區政發〔2015〕20號）同時廢止。
