一、起草背景及過程

為落實好住建部等部門《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》要求，2023年4月21日，我局會同人民銀行宿遷市分行、宿遷金融監(jiān)管分局聯(lián)合印發(fā)《宿遷市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法（暫行）》，有效期2年。為進一步健全完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，有效防范新增風(fēng)險，對《宿遷市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法（暫行）》（宿建發(fā)〔2023〕38號）進行修訂。2025年2月，牽頭起草了《宿遷市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法（修訂稿）》，先后征求人民銀行宿遷市分行、宿遷金融監(jiān)管分局、各縣（區(qū)）住建部門及金融機構(gòu)意見建議，并向社會公開征求意見，形成了《宿遷市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法（修訂稿）》。2025年7月10日，經(jīng)宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組會議審議通過，于7月23日印發(fā)施行。

二、修訂的主要內(nèi)容

（一）進一步規(guī)范業(yè)務(wù)主管部門名稱和職責(zé)

根據(jù)機構(gòu)改革要求，進一步規(guī)范相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門名稱和職責(zé)，宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為市區(qū)預(yù)售資金主管部門，與各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門共同做好轄區(qū)內(nèi)商品房項目預(yù)售資金審批工作，市區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管工作具體由市住建局委托市房產(chǎn)中心實施（以預(yù)售許可證發(fā)放為準(zhǔn)）。中國人民銀行宿遷市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。國家金融監(jiān)管總局宿遷監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

（二）進一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金使用

調(diào)整商品房預(yù)售資金使用額度，監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管資金可在已預(yù)售樓棟中調(diào)劑使用；本預(yù)售批次或本項目監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管資金達到本預(yù)售批次或本項目總監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請轉(zhuǎn)入基本戶。

（三）進一步規(guī)范監(jiān)管銀行責(zé)任

監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)住建部門出具的使用意見，即時將資金撥付給相關(guān)單位。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，及時推送監(jiān)管賬戶發(fā)生的流水信息，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付，并及時告知住建部門。

三、重點內(nèi)容

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍

商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在完成不動產(chǎn)登記前按規(guī)定進行預(yù)銷售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

（二）監(jiān)管銀行賬戶設(shè)立方式

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同人民銀行宿遷分行、宿遷金融監(jiān)管分局可通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并定期對監(jiān)管銀行進行考核評價。預(yù)商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循全程監(jiān)管、專戶專存、專款專用的原則。新的商品房項目應(yīng)在辦理預(yù)售許可前，按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并于商品房銷售現(xiàn)場顯著位置以及住建部門網(wǎng)站公示。

（三）監(jiān)管資金使用

監(jiān)管賬戶內(nèi)資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金，重點監(jiān)管資金是指確保項目竣工交付所需的資金，一般監(jiān)管資金是指重點監(jiān)管資金以外的資金。重點監(jiān)管資金額度由住建部門根據(jù)需要選取專業(yè)造價機構(gòu)定期根據(jù)項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件、企業(yè)信用等因素綜合確定并適時調(diào)整。重點監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)用于本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款、稅費、營銷費用等支出，按照建設(shè)進度及時予以撥付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)工程施工合同提出重點監(jiān)管資金使用申請，并根據(jù)工程實際進度提供對應(yīng)節(jié)點完成的相關(guān)證明材料，經(jīng)審核后方可提取使用。監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位提供虛假材料或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由住建部門依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人的違規(guī)行為納入信用管理。

（四）凍結(jié)預(yù)售資金使用要求

商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進度款、材料款、設(shè)備款等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)住建部門審核同意，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。